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房东指南-如何挑选优质的租客

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发表于 2021-1-12 10:16:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 teamhandinhand 于 2021-1-12 16:11 编辑

如何挑选优质的租客

本文由我们Hand In Hand地产团队在处理各种租客问题时候的一些经验整理,请勿转载,违者必究。

您在处理各种物业租赁和买卖方面遇到各种问题的时候,欢迎随时和我们交流。

现在越来越多的家庭,在成功购置好自住房之后,都会慢慢有自己的第二套房,第三套房。成功的购置好自己的投资物业之后,第一件事情就是如何找到一家好租客,成功的将自己的物业租出去。很多人常认为当房东是件轻松愉快的事,但其实如果遇到拖欠房租却赖着不走的房客的话,房东不但要承担损失,还要浪费时间与精力。所以,想要当个省心的房东,那就要想方设法地为自己的房子找到好租客。不止租客会挑房子,房东也在挑房客呢,要遇上好租客需要智慧和运气,因此如何选租客便成了房东们的一个重要课题。


一、自己找租户还是委托地产经纪?
有些投资者会问,我可否自己打广告去找租户,省了请经纪的佣金(通常为一个月的租金)?答案是肯定的。也有很多的渠道可以免费做广告,比如:华人网站,微信圈,Facebook,Kijiji,51.ca,各种各样,五花八门。

找个房客并不难,但找个优质的房客就不那么容易了。房屋出租的工作很琐碎,它涉及到上市前的准备,维修,布置,准确的定价,恰到好处的广告词,多渠道的宣传广告,拍照,上市,跟租客或经纪联系,询问租客的各方面条件,审查租客的各种材料文件,协商保护房东利益的条款,签订租约,租约签订之后还需要跟进交押金,把关交接,联系房东房客会面,费的功夫不小于房屋买卖。如果这些程序您处理起来都得心应手,自己DIY出租物业省了一笔佣金,确实是件开心的事,如果没有足够的经验,请专业的地产经纪为您找到好租客,谈到理想租金和条款,可以大大节省您的精力和时间,也是一种省时省力省心的选择。

二、出租物业的准备工作
只有好的房子才可以找到好的租客,千万不要指望说破烂的房子能够吸引到好的租客。若您想要出租一个好的价钱,找到一家好租客,美观实用的包装是必不可少的。

  • 常规修补工作:修补不工作,破损的设施和设备。其次更换坏掉的灯泡,不工作的电路,开关,插座,门铃,漏水的龙头,马桶,有水痕的顶棚,缺失的瓦片,裂缝,漏水的地下室,窗户,剥落的墙皮,开裂的地脚线,天花脚线,变形的房门,锅炉的滤网等等。
  • 墙壁的简单粉刷:刷漆的效果,就像变魔术一样,化腐朽为神奇。粉刷可以改变整个房子的视觉感受,提升采光感,使房子焕然一新,还可以除去陈旧,宠物,油烟等味道。让租客更加喜欢和爱护您的房子。
  • 专业保洁:在出租之前,做一次彻底的专业保洁,包括地毯的清洗,厨房、卫生间的保洁、壁橱、车库、地库、储藏间等死角的清理工作。
  • 专业的拍照:如果自己的拍摄技术还可以,就自己拍,如果不行,可以雇一个专业的摄影师来拍,虽然有100多刀的费用,把房子的美全方位的展现给租客,物有所值。
在这个环节,物业上市之前,我们会去代理物业的房东家拜访,给出装修,维护,如何摆放家具的建议,并为该物业请专业摄影师拍照,还会做带语音的详细介绍物业特点的视频。请看文章最后我们的视频实例。

下面这套物业我们建议房东撕掉墙壁纸,去除强烈的颜色,粉刷成中色调,重新粉刷后,每月租金比之前多了200多刀,还大大缩短的上市时间,早日找到好的租客,早日收到房租。


下面这套物业我们建议将堵在客厅入口的电视架拆掉,将尺寸过大的转角沙发改为三人沙发,并移到了窗口边,将其他小件家具也移了位,顿时显得空间开阔,营造出一个一家人可以聚在一起聊天的温馨空间,建议修剪了挡住入户门的树枝和爬藤,使出入更灵活。很快找到非常理性的租客,租到了满意的租金。





三、发布租房广告
在签署代理协议之后,您的地产经纪会在地产局网站MLS房源系统发布租房信息。为了得到最大曝光率,除了为您的物业在覆盖整个大多伦地区的多伦多和Oakville两个地产局登出租信息,我们还会为代理的出租物业打Facebook付费广告,在YouTube上发布详细介绍物业的语音视频,并在微信公众号,微信朋友圈,家园网,公司,团队网站,博客,Kijiji等多种媒体同步发送相应信息,帮助在第一时间找到合适的房客。

对于描述物业的广告词,一定要花一定的心思来构思。具体包括:

1. 列出房子特点,说明几卧几卫,大致面积,有哪些升级,地下室是否完成,停车位的数量,所在社区,学校,周边交通、购物是否方便,是否提供家具等。

2. 标明租金,租金是否包括水电气、上网费用等。

3. 写明对租客的要求,希望租客有稳定工作,有良好信用记录,需要提供前房东和工作单位的信息等。

4. 写明入住时间,告诉租客什么时间房子可以接受新租客。

5. 物业图片,把房屋收拾干净后,调整好家具的位置,布置漂亮后拍照,提供一些优质的照片。

6. 注意措辞,在安省挑选租客,必须严格遵守安省民租法和安省人权法, 不得以种族,肤色,性别,身体残疾,宗教,出生地等作为选取标准。所以在登广告时要注意用词,按照租约法规,不可以有歧视性语句,比如只租亚裔,只租讲中文的,只租女生等等。在加拿大这是非常要需要注意的细节。

四、租客预约看房
您的出租物业在地产局网站MLS房源系统发布之后,就会开始有地产经纪联系预约看房了。对于一些有兴趣,潜在的租户,我们可以通过邮件,电话和对方的经纪沟通,尽可能的了解租户更多的信息。这个环节的沟通非常重要,越详细越好,包括:

*  租户什么时候可以搬入?
* 几个人入住?是否有孩子,孩子年龄,性别。
* 为什么搬家?这也是很关键的问题。要小心的是被房东赶出来的租客。这个信息可以和租客提供的信息表中现任房东和上一个房东的背景调查进行核实。在上任出租屋住了多久?
* 现在的租金是多少?如果租客现在付的租金比你要收的租金低很多,要了解一下他现在的收入是否足够支付多余的租金?
* 租客的工作情况:什么性质的工作,工作时长, 年薪?
*  是否吸烟?是否有宠物?有的话,体型多大?数量多少?

五、审查租客申请人材料
安省新租约规从2018年4月30号起开始,任何情况下,房东都无权立即驱逐租客,租客在租期结束之后将自动转为以月租的形式租用,房东不能驱赶租客,并且不需要签订新的租约等等。这样一来,作为租客的权益得到了保护,但房东在出租房子的时候,就需要仔细审核租客材料了。

1. 审查租客申请表(Rent Application):申请表格需要填写完整,租客提供的前房东和雇主的联系方式,需要电话去核实一下。租客申请表需要签字,主要用来了解租客的背景,并且获得租客的授权,去查询租客的信用记录。

2. 审查身份证明文件:健康卡、PR卡、驾照或护照复印件等,需要带有照片的合法文件,并且在有效期内。这个一定需要的,如果租客不提供,可以考虑不租。

3. 是否有现在房东甚至上一任房东的推荐信,考察租房历史。确定申请人是否按时交租,搬家原因(是否因为不交租或违约而被驱逐),是否尊重邻居,房屋维护如何,是否保持住所干净,有没有不同寻常的破损。

4. 审查租客信用报告(Credit Report):仔细研读租客信用报告,可以看出很多潜在的信息,包括信用持有人生活态度,理财习惯等对于房东来说很重要的诸多信息。可以结合报告内容,判断租客申请人的信用分数是否真实。也有租客申请人通常不愿意过多暴露自己,只提供信用报告一部分。如果觉着可疑,一定要整份报告。

5. 审查财务能力证明文件:提供工作单位雇主信,工资单(Payroll),或者纳税证明等,要求是最近的信息,如果没有收入或者收入很低,需要提供银行存款,物业等方面的资料。对租客的雇主信,如果怀疑,可以打电话去求证,或者通过各种社交软件去搜索,也能查出一些相关信息。

6. 审查其他履历、其它职业证书和担保人证明(如果收入或者信用不够的话)等辅助材料。

六、签订合同(Agreement)
租客材料审查合格,租金和其它条款谈拢,双方签约,经纪要确认收到押金支票,在未交接前,经纪要确认租客是否已经把水,电,煤气过户,租客保险要提供证明。交接前要确保这些已经都做了,要提醒房东取消在自己名下的水电气账户,尤其首次出租的房东,需要很多关照和提醒。

对于租金押金的问题。一般是收取2个月租金(第一个月和最后一个月租金),如果租客信誉报告分比较低,或者目前没有工作收入,但是特别有潜力的租户,特别是一些新来的移民,可以要求租客主动的(Voluntarily)多交几个月租金,租客主动多交租金是可以的,但是房东不可以主动要求租客多交超过2个月租金,注意这里面的区别,这个时候,经纪可以在中间调节。

七、钥匙交接
到了交钥匙那天,房东和租客直接见面交接钥匙和相关支票,双方互留联系方式。多数时候地产经纪会在房东客户交钥匙那天一同在场,确保没有纰漏。至此,物业成功找到了满意的租客,经纪的责任和使命也算是基本结束。 房东必须要给租客留下正确联系方式,让租客能够快捷找到房东。无论房东们通过物业管理公司,自己信赖的朋友等做后续管理,租客要非常清楚并同意。

八、如何拒绝租客申请者?
挑选租客,必须严格遵守安省民租法和安省人权法, 不得以种族,肤色,性别,身体残疾,宗教,出生地等作为拒绝的理由。房东在拒绝租客的时候,也不可以出现带明显偏见或者歧视性理由来拒绝。可以用租客的财务能力和信誉报告作为明确的拒绝理由。房东拒绝租客可以是这个房子不适合租客,而不用提供任何具体理由。有的房东礼貌起见,不直接拒绝,而是以拖延为主,不做决策,让租客知难而退。

如果不是因为财务能力和信誉报告的原因,以房子不合适租客的这个笼统理由最好,不要提供具体细节。

拒绝租客要礼貌,合法,不让人有任何歧视的感觉。

恭喜您,至此为止,您的物业成功租出去啦,您成为了名副其实的房东啦!

如果对Oakville的房产买卖有兴趣,请和我们联系,我们将会全心全意为您提供最满意的服务。

我们的中文网站:https://thehousedata.ca/

我们的微信公众号:奥克维尔地产资讯

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