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房东指南-如何出售出租物业

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发表于 2021-1-12 20:13:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 teamhandinhand 于 2021-1-12 20:14 编辑

如何出售出租物业



如果房东想出售自己的房子,最好的办法是房东和租客一起协商达成共识。否则的话会经常有冲突,卖房的时候,房东希望有很多潜在的买家来看自己的房子,而租客希望能够安安静静的享受他们自己的生活,而不被打扰。双方利益有冲突,卖房很难顺利进行。

如果您是房东,需要遵守《住房租赁法》中的规定。以下是该法规里面的一些基本要点。


房东的权利(Landlord Rights)
房东有权随时出售自己的物业。但如果是固定租期的租约,除非买方愿意继续出租,否则房子的交易在租约到期之前不能交割。如果房东希望他的房子交易早点交割,房东则需要和租客商量,否则租客可以一直待到租约结束。

根据《住房租赁法》规定,如果房东提前24小时通知租客,租客必须同意潜在买家来看房。看房的时间只能是在上午8点至晚上8点之间。租户需要在买家来看房的时候,看好他们的宠物。租户不能坚持买家看房的时候他们必须在场。

如果房东按照要求提前通知了租客,租客仍然拒绝或抵制买家来看房,则租客严重违反了租约,如果出现这种情况,房东有权利终止租约,并驱逐租客。如果因为租客原因,影响卖房,房东也可以找租客赔偿相应的损失。值得提醒的是,法律是法律,人情是人情,现实中处理方法还是最好房东和房客协商,期望房客配合,驱逐房客搬走需要很长的时间,也许错过卖房最佳黄金期,得不偿失。

根据《住房租赁法》规定,房东或者他/她的经纪人(代理人)有权为出租物业拍照片。同样,必须提前24小时通知租客,预约时间为上午8点至晚上8点之间。在房东或者经纪人进入物业之前,租户可以收起个人物品(例如照片,信件,或者其他重要文件,或者他/她不想出现在照片中的任何其他物品)。房东或房地产经纪人可以在宣传单,彩页,网站或其他任何地方为自己的物业做广告宣传。

租约期满之后,将变为按月的租约,到时候(新)房东和租户可自行决定是否需要签署新的租约。

租客权利(Tenant Rights)
如上所述,除非租约期满,房东不能因为出售或要出售房屋,而驱逐租客。租客需要尽量保持房屋的整洁,但房东不能因为有潜在买家来看房,而要求租客专门做清洁。

如果房东在租约期满之前出售了物业,则他或她必须确保买方同意继续保持现有的租约。而且作为买家的新房东,必须遵守该协议,并且不得在租约期满之前非法驱逐租客。如果租约规定了租客有续签租约的权利,则新房东也必须尊重租客的这项权利。

租约到期后,如果买方已经确认购买该物业,并且买家为了自住或者其他家庭成员居住,需要提前60天通知该租户搬家。

如果房东和房客是按月的租约(Monthly rental agreement),房东希望在上市之前就腾空自己的物业,房东需要给租客适当时间(一般是2个月)的通知。例如,租户的租期从一个月的第一天开始,到该月的最后一天结束,如果在该月的中旬通知租户,则租约结束的时间是2个月加上该租约未完的时间(半个月)才结束。

注意重点:计划卖房并不是房东驱逐租客的理由。只有在房东签了卖房协议,而且买家计划自己住,才可以通知租客终止租约,如果租约还没到期的,通知必须在租约期的最后一天才能终止。如果已是按月出租的合同,则给至少60天的期限的通知(notice),这时候需要和租客签N12表格,同时给租客60天的搬家时间。也就是说,即使您打算出售,租户也有权住在那里,只有当您与买方签署最后的购房协议(去掉了所有条件的协议),您才能以签署N12表格通知租客搬家。如果新的买家买下这套房子并不打算自住,而是用于出租,那么现有房客可以交房后继续租住,租金和条款还要保持原来的合同,不能做任何变动,只是需要在原来租房合同的基础上签署一份修改合同,将原来房东的名字改为新的买主的名字。

房东以不正当理由驱逐租客是非法的。例如,房东声称他们要搬进来住,然后等租客搬走之后,房东就不住进来了,而是准备出售房屋。实际上,如果发生这种情况,租客可以起诉房东,寻求理赔,包括搬家费以及在新的出租房中支付的更高租金。安省房东和租户委员会也可能处以最高25,000加元的罚款。

房东可能希望房屋在出租之前进行大修或翻新来改善房屋条件,提高收入。但是,如果维修或翻新需要申请建筑许可,工程又比较大,需要在出租单元是空的情况下才能施工,房东可以提前120天通知租户,在通知期到期之后终止租约。房东应该知道,因为装修需要提前120天通知租客,终止租约时,在装修或者翻新完工之后,租客有权利搬回出租屋,房东和租客也可以协商提前终止租约。

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