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新移民买房无条件offer的艰辛贷款路!连败四次后峰回路转

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发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
贷款如搏命

都说现在是买房最好的时代,因为利率真的很低、很低、很低……没错,现在加拿大各大银行的浮动利率最低还不到1.3%,然而,买房真的可以“闷头随便买”吗?

除了利率低这个利好,其他恐怕没有任何利好。比如,供应量短缺、卖家市场还“根深蒂固”。想用最合适的价格挑选到最心满意足的房子,目前还比较困难。

另外一点就是:贷款利率低,不表示贷款好申请。小编用这几个月自己的亲身经历,来体现一下“艰辛贷款路”。前前后后尝试了5次,终于有了眉目……
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本文只阐述过程,不下结论,更不是推广某一家银行的贷款政策。更多的是当做一种参考,可以给大家列举一些可行的方式。

低家庭收入想申请高贷款,一开始就注定不是好走的路

为什么贷款压力测试要实行、为什么正常贷款只给贷收入的5倍、5.5倍,加拿大也是煞费苦心,怕大家还不出贷款。

然而CRA前些天的公布的文件已经够“触目惊心”:有报税收入174元,买288万豪宅的移民;也有报税收入是负数,居然也买到了100多万房子的人。

所以,像小编这样,家庭报税收入8万左右,目标贷款额度是150万元,看起来有些夸张,但至少在本地不算过分。一开始能想到贷款难,却没想到这么难。

常规银行:5倍收入太少?最多给你6~7倍吧

自己先是咨询了TD、CIBC、RBC等银行的常规贷款,得到的答复是一致的:基本上就是5~6倍收入,可以额外再做一些收入,比如买房子后出租地下室。

地下室假设一个月租金1500,相当于一年租金1.8万,这样总家庭收入接近10万元,如果给6~7倍,最多70万元,和目标贷款额度150万元相去甚远。没办法,继续看别的方式~

常规银行高净值:25万存款,给贷10倍,然而……

CIBC的一种典型贷款方式,如果有25万存款能存满一年,可以采用高净值贷款方式,给贷10倍!所以算上收入+潜在租金收入,能贷100万左右,距离150还是有差距。

此时小编灵机一动:家人在这儿有房子可以做房屋抵押贷款(HELOC),能变出75万的额度呢,那不就够了?然而银行却说:申请高净值贷款,是不能用HELOC的,否则你怎么是高净值?

于是,这条路也被否定了。常规贷款倒是可以用HELOC,但加上75万,还是差十几万。国内汇款额度今年用满了,自己卡里又不够,这15万可变不出来啊!

常规银行“折中方案”:加上HELOC,还是不行

TD等银行拥有一个折中方案,可以贷收入的12倍左右,只需要5000存款。正觉得这个好,毕竟不是高净值,然而问完后发现:对不起,还是不能加上HELOC。

那加上父母的名字呢?也不行,因为HELOC在父母名下,已经让父母几乎没有贷款额度了,所以使用HELOC的话只能两个人名字贷,距离150万还是相去甚远。

私人贷款机构:可以做补充贷款,但是……

接下来,自己委托贷款经理了解私人贷款机构,发现有多家机构,比如VWR Capital。假设银行贷完还差15万,那么可以做“second mortage”,正觉得靠谱,结果一看:利率10%!好吧,这个代价也太大了吧,还是看看银行有没有转机。

也可以把所有贷款都放在私人机构做,批准起来也不难,但利率是5.5%。5.5%和1.3%的差别有多大?假设150万贷款,时限25年,5.5%利率的月供吓死人。

中资银行:新移民贷款,有利有弊

中国银行(加拿大),包括其他中资银行,其实有不看收入的新移民贷款:首付35%即可,但有两个要求:你需要有贷款额度10%的流动资金,外加贷款成功后再额外存贷款额度的10%,作为定期质押。

所以,如果需要150万贷款的话,需要自己有15万流动资金+15万定期存款,某种意义上也是高净值。优点是处理速度快,而且说中文比较方便,缺点是利率会比较高,在1.9%左右,但至少可以试一试~

全家出动,是贷款相对最容易解决的方式

两人不行?那就4人吧!如果有家人在加拿大的话,而且家人有收入(比如房租收入),那么协助贷款的话会更加便捷。以高净值贷款为例,如果是4人一起凑25万,并且4人当中有人已经有房产的话,那么无形中会大大提高贷款额度。

自己当然也尝试了这种方式,而且进展很顺利。唯一的问题是:房产证上需要写4个人的名字。其实父母并不愿意出现在名字里,今后无论是付账单还是卖房都会稍微复杂一些,但这又是申请贷款最容易的方式。

无条件offer,一定要谨慎

因为在抢房热潮中,所以自己在遇到合适的房子时下了无条件offer,显然是低估了贷款的难度。所以,如果你也是类似的情况,想用不高的收入获取尽可能多的贷款,那一定要留足时间,并且多线出动。

如果真的“走投无路”了,那么可以考虑先用私人贷款机构过渡,等时机成熟了再转到正规银行。此外,如果真的遇到麻烦,咨询贷款经纪也是个好方法,毕竟他们更有经验。

在现在的购房环境下,想要不费吹灰之力买到房子并且搞定一切,真的不大现实……

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