萨斯卡通中文网
查看: 42212|回复: 80

Saskey萨斯卡通建房全过程

  [复制链接]
发表于 2011-5-9 16:58:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
   本人打算在Saskatoon自己建房 ,也希望计划建房的朋友一起参与,也可发贴共同讨论
一:对萨省建筑体系统的了解

加拿大城乡建设管理的两大部分-规划(Zoning)和建筑物(Building)分属于两个不同的行政部门。规划由当地政府管理,各地区的Zoning Bylaw是管理依据和法律。建筑物由省级以上政府管理,Building Code是管理建筑物的依据和法律。虽然有全国性的Building Code,但BC、Alberta、Manitoba、 Ontario和Quebec五省用自己的Building Code.
A;什么是Zoning Bylaw


Zoning Bylaw是在本地区范围内,控制用地范围内新建建筑物的用途、尺度、高度、密度和位置的法律。基本目的是在用地范围内规定你能建什么和新建建筑物能建多大,并在地图上划分出土地用途。比如,一宗用地性质为多种用途的土地,就可以建设居住、商业、工业等多种建筑物。
          典型的规划图

建筑物的尺度规定包括:密度和尺寸,高度和退让等等。密度决定了建筑物的大小。尺寸控制了建筑物的体量,新建建筑物四周是否有足够的空间,不能太靠近相邻房屋。退让表示建筑物必需从四边边线退后多少距离。控制性的用途、尺寸、高度和退让等共同控制了用地范围内新建建筑物的尺度。
          Zoning Bylaw有三个基本内容:
     • 分区图: 层数是最通常的指标
     • 说明文字:
     • 数字:数字能够确定:
        o 建筑物的尺度, 常常用建筑面积或容积率来表示
        o 建筑物的高度,以层数或米数来表示
        o 退让决定了建筑物必须离土地边线有多远
        o 停车数量
          说白了,Zoning Bylaw就是给你的土地设定了一个框框,你有权在这个框框内自由发挥你的房屋,但是超出这个框子就不行了。
B:什么是Building Code
         
Building code是对结构性的物体如建筑物(buildings)和构筑物(nonbuilding structures)所设定的一系列最小安全允许值和规定的法律。针对涉及到民众的建筑物和构筑物的建设和使用,其主要目的是保障民众的健康、安全和幸福。主管部门把building code当成是一种特别权限的法律而正式颁布。
          Building code通常由建筑师和工程师使用,但是也还有多方面的用途,如安全检查员、环境科学家、开发商、建筑商、工程承包商、建筑材料制造商、保险公司、物业管理人员及承租人等等。
          说白了,就是政府不能让你把房子盖塌了伤害民众的性命。
二:房地产开发

要搞房地产开发首先要拿地。大家一定对国内的房地产开发有相当了解,近十年来,国内房地产业是大鱼吃小鱼,逐步走向垄断的过程,现在没有实力的企业根本就拿不到地,没有地也就谈不上房地产开发。
          加拿大房地产开发可一分为大、中、小三类,人人都可以做。
          小型房地产开发是指在一个居住lot内进行一幢house的重建、扩建或改建。有一定实力的个人和家庭就可以搞起来,从买一幢房(地)开始,设计报建、拆除开工、完工上市,一个周期要一年左右。麻雀虽小,五脏齐全,该有的程序一样不少。你有了小型房地产开发的经验,再做中大类型的房地产开发就熟门熟路了。这种小型房地产开发在国内是不可想象的,有兴趣有实力的朋友可以在加拿大过把瘾。我有一个意大利客户,就是夫妻二人搞开发,他们喜欢买新开发小区中最好的一个lot,然后自己找人来设计施工。夫妻二人天天泡在工地,他们搞出来东西在那个小区中一定是鹤立鸡群,然后住个半年一年的就上市,再转战下一个工地。小型房地产开发的优点是资金占用量不太大、周期短、管理简单、收放自如、随时可以出手。国内来的大部分人都在这个阶段。
          中型房地产开发是指由两个lot以上、多个lot组成的小片区开发,用地性质可以是居住、商业和工业,或者是多用途的。比如,把几个连在一起的独立house改变用地性质,变成townhouse。国内来的小部分人已经达到这个水平。
          大型房地产开发是指大片居住小区开发,一幢或几幢高层建筑,用途是商业、居住、办公大楼或者是综合性的。大片居住小区开发多以新区为主,就是把农场用地改成新居住小区。高层建筑的开发和国内差不多,就是选好老城区主要街道两侧的低矮房屋地段,拆掉建高层。许多早期来自世界各地的移民(六七十年代甚至更前),已经有了这个能力。我们熟知的Tridel集团(www.tridelgroup.com) 创始人Jack是1927年来自意大利北部的移居。
          房地产开发的程序一般包括,土地发展、建筑设计、工程施工及上市销售等步骤。
三:建筑设计与房价

前面说到Building code的主要目的是政府不能让你把房子盖塌了,政府的重点是保证房屋结构的完好坚固直到房屋被拆或不能再使用为止,所以政府只审查建筑结构设计和做法是否符合Building code的要求。所有建筑风格,在Building code中只字未提。建筑风格和流派属于个人喜爱,政府并不干涉。
          是不是大型或公共建筑需要设计,小house可以不需要设计或不需要精心设计呢?我可以肯定地说,所有能够卖得上价钱或者说比同地段同类房屋价格高的house,都是经过了精心设计和建造的,并且一直保持了一种经久不衰的魅力。设计是目标统领,建造是实现手段。一幢house的命运可以说在设计和建造阶段就已决定,因为房屋一旦建成,内部不满意还可以不难修改,外观就很难再改变了。
四:建筑施工执照申请

按照规定,建筑物达到一定规模就必须申请建筑施工执照(Building Permit),申请建筑施工执照就必须要有建筑设计图。建筑施工执照是开始工程建设的正式批文,意思就是计划中的任何新建筑、新结构、新附加物、旧房拆迁或者新装饰装修已经通过了当地市政当局的审查,符合相关的Building Code、当地zoning bylaws以及相关的法律和法规的要求。
          根据各地区不同情况,对什么时候需要建筑施工执照(Building Permit),各地区都会在Building Code的大框架下,结合本地zoning bylaws,提出自己的要求。大家在建设计划中,一定要向当地政府咨询清楚。你可以浏览当地政府网页、走访当地政府或者委托专业人员。
五:建筑工程施工管理

在申请建筑施工执照阶段就可以进行工程施工的准备,其中最重要的工作是选择承包商。
          有经验的人自己就可以做施工管理和监督,对不同的分项目选定不同的承包商。这种方式需要经验、语言、懂建筑工程施工管理、认识设计图和有全职时间。优点是省钱、质量有保证。
          还有一种方式是找一个总承包商(General Contractor),总承包商做施工管理,再把各工种分包给各分包商(Subcontractor)。优点是省事;缺点是需要一定资金,并且还需要建筑师或第三方进行监督。
          你需要找好几家承包商分别进行会谈,和他们讨论你的工程项目,对承包商了解得越多越好,尽可能多地问一些问题,确定承包商有必须的技术和资质。
          最重要的是确定你和这个承包商之间可以融洽相处。如果你不能和承包商有效地沟通理解,那么在整个工程施工期间,许多工作都会非常紧张难做。
          最好的品质证明来自于承包商已完成项目。你可以要求三个以前的客户,一定要打电话和他们交谈,如果他们愿意让你去看,说明他们是满意的。
          通常情况下,根据建筑设计图和设计说明,有三个投标价格就足够你做出决定。为了得到实实在在的报价,你需要高质量的设计图和详细的说明。仔细地比较几份报价,并确定报价中包含了所有项目,并且提供了工程施工进度表。有时,承包商会给出一个”固定价格”的报价,”固定价格”包括了所有的材料费、人工费、设备费和相关规费,再加上不可预见费、管理费和利润。
          不要惯性地选择报价最低的承包商,最低报价可能不实在的低,承包商可能还未完全吃透你的项目,或者低估了工作量,或者简单地想比竞争对手取得价格优势。无论哪种情况出现,你都有可能经历未知的和额外的负担,或者以不愉快而告终。要找那些你感到会给你带来最佳的总体价值的承包商。
          最后,从保护你自己的角度出发,总是用书面形式是最好的合法和负责方式。还有一件事很重要我要提醒大家,一定要确定承包商有保险
回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-5-9 17:15:36 | 显示全部楼层
本帖最后由 saskey 于 2011-5-10 07:16 编辑

第一节:建房概况

1.
地块所在城市:
萨斯卡通 Saskatoon.

2.
地块状况: ZONING:RS1(单壹家庭型),永久地权标准地 33X122.

3.
房屋形式,格局和尺寸:普通贰层带地库坡顶独立屋; 全屋
面积:2416平方呎(60%土地面积).初步设计格局为: 主层玄关,客饭厅,厨房,书房,半厕,1050平方呎.楼上叁房叁厕(全部套房)950平方呎.地库壹小厅加客房全厕以及洗衣房500平方呎.水热系统和热水炉在地库半层.受总层高限制,设计主层和贰层楼底各高9,地库8.

4.
房屋质量和建筑成本: 定位在中等水平,这将体现在委托的建筑商,所使用的材料和技术工人的手工熟练程度方面.初步核算在85-130/平方呎之间.据朋友建筑经验,壹定会超支,超多少要看每壹阶段的控制情形.具体的数据在最后每节费用综合后才会准确呈现.所以整个建筑成本不到全部完工都是个未知数.

5.
工程动工起始时间: 20114XX(从推倒旧屋起算).

6 .
工程暂定所需时间:
柒个月(从推倒旧屋起算). 整个建筑时间不到全部完工也都是个未知数.
本节说明:
对于房屋形式和尺寸,各市政府都有不同规定,有的区域对外观,高度有严格规定,比如温海边壹些区域,申请拆旧建新,所建新屋壹定要是和周围相统壹的风格,想在外貌上有些许改变,上下来回折腾,费时费力,最后还不壹定拿到许可,但却拖长了批则所需时间. 本例由于想让成本容易控制及方便管理,采用工艺比较成熟的普通流行式样
.

回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-7-24 09:22:39 | 显示全部楼层
第贰节:前期准备

土地过户后进入前期准备阶段,顺次联络面谈下面几类专业人员并展开各项工作:

1.
银行贷款经理: 根据自己财务状况和预算进程选定贷款方式和数额,通常是贰种方式:壹种是以普通贷款买下旧屋地,建筑费用另以现金支付;另外壹种就是建筑费用也让银行贷款,把所有建屋文件包括许可和计划书等交给银行,让他们评估做壹个建筑贷款,获得同意后银行在工程进行中会分批支付给建商,全部完工后合并再转成普通房屋贷款.

2.
测量师: 测量师的工作在整个建屋过程中分叁个部分在不同时间完成:
A.
测定地界,测定中心线和肆个角点,钉出地桩,界内每棵树的位置,出具结构工程师所需的壹切数据和测量图并送土地厅备案. (第壹部分需时壹星期).
B.
界定地基位置(6个测点)及房屋叁层格局测定.
C.
界定车库位置.

3.
设计师: 设计师根据你心目中大概的意愿绘出草图,然后在讨论商量修改,几个来回后,确定正式图纸(壹星期),让结构工程师鉴定盖章(壹星期),由设计师送市政府审批(通常叁至八星期,具体根据旺淡季而定.但如果牵涉到区域内外观,式样,高度等原有规范方面的改动,可能会长达六个月甚至壹年).本例在肆星期后拿到许可证.

4.
建筑商: 这是最重要的壹环. 通常和建商的合作方法有贰种:壹就是全包给建商,到时候给钱拿房就行, 省心省力.第贰就是让建商做管理,制定工程进度,提供分包商供你选择,提供同等质量下最低廉的建商户头优惠价材料.监督每个环节的质量和进度.你控制和选择建材种类质量,建商的管理费和分包工程队及材料费分别有你支付.这样参预建筑,就会了解整个过程并相对掌握了建屋质量.但前提是你要有时间,精力,兴趣和壹定的各方面基本知识.同时超出预算的可能性和数额比前者大很多. 因为有信心参与管理,并想从中多学到点东西,我选择了第贰种.首先是挑选建筑商,来源可以在网上查找;朋友介绍;直接去工地面谈;本例是通过接触观察和比较他们各自已经结束或正在建筑的房屋的外观质量,初步报价,以及是否可获得较高层次的2-5-10年保障公司的认可等等考虑,选定了壹家在工地上找到而且不是最低报价的西人公司.然后就是签定合同.建商下载了壹份标准的承建管理合同,双方逐条商讨,对于我方来说主要是在时间,成本控制,和质量管理上着重进行规范,比如时间控制,双方同意整个工期为柒个月,考虑到如果因气候因素可增加宽限期壹个月,超过期限将由建筑商补偿所有占用资金的利息部分. 最后是关于建商的管理费:根据管理内容和工作量以及横向比较,双方同意为40,000.00. 支付步骤:工程开工日:20%.完成屋顶:20%.完成墙体:25%.通过最后壹次市府检查:35%.
全部条款同意后,双方握手合作,建房正式开始.
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-7-24 09:24:02 | 显示全部楼层
本节已核准费用: (不包括GST,PST, 下同.)
1,
银行贷款成本:取决于个人的首期,获得的贷款方式和利率高低.
2,
测量费用: 本阶段是收取第壹笔费用:定界桩位置和出测量图,1350.00.
3,
设计师:出设计图并通过结构工程师审核盖章然后向市政厅申请许可:6000.00+图纸费120.00=6120.00.
4.
市政厅费用:水道,管线,挖路,许可证,押金(3500.00可退),18,000.00.
5.2-5-10
年保费:1,350.00.
6.
本节其它费用:砍树许可:51.00/X3+篱笆塑料薄膜300.00+临时电竿450.00+临时用电许可 360.00+砍树立电杆等人工500.00.=1,760.00
本节已确认经过时间:
八星期.
本节说明:如果有心在地产方面做点事,你就要友好而诚信地建立壹个关系网,有各类专家组成的团队为你服务,包括经纪人,银行贷款经理, 测量师,验屋师,律师或法律公证人,会计师 ,建筑商等等,在打交道的时候多作点留意,遇到重信誉有能力的专业人员就不要轻易地经常变换,这样可以建立长期的互信关系,绝对有利于你今后不断延续的事业发展.
关于砍树许可:温哥华市政府规定,凡是要砍走直径大于6吋的树而且每年只能申请壹次(在设计图纸建筑范围内的不受此限制).你也要提出理由,诸如倾倒危险,离地基太近等等.批准后你必须于房屋完工后在院内另外补种壹棵类似树苗,而树苗的大小高度也有规定.
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-7-24 11:25:40 | 显示全部楼层
第叁节:推旧屋挖土:

本节起正式进入建屋合同期.
选择在叁月份开工的目的是想避开贰头冬季雨水和低温对水泥木料的负面影响,虽然就目前工艺水平和添加保护剂的使用已能将损害减少到最低,但如果时间允许,对雨水和低温仍是能避则避.
推旧屋挖土前最好和贰边邻居见个面打声招呼,勾通壹下双方界限上的壹些事宜,对噪音的影响表示歉意,并承诺如有对对方围栏花木等造成损伤会负责修复,对于散落的垃圾会负责清理等等.以减少节外生枝的纠纷,将误时误工的各项可能性减至最低.
壹般推倒旧屋运走建筑垃圾需要贰至叁天,挖土需要叁天,其中如果有地底油箱,时间就会拖长,需检查油箱有无泄漏, 如已泄漏需采样化验土地污染程度,是否扩散到邻地等等.时间费用就会大大增加.通常在买进旧屋时就要注意油箱的问题,让起油箱的公司检查确定,这样就方便以后建屋的时间费用预算.
挖土需要注意的是贰侧的塌方,因叁月雨水仍频,加上窄地,贰边由于距离的限制,土壁挖的角度很直,雨水冲击下很容易造成局部塌方,造成返工费钱费时,防止办法是挖土到设计深度后,壹定要把塑料薄膜盖过头盖严实并打桩固定,不让雨水直接冲击到.必要时需安置垂直顶板.
本节已核准费用:
1.
推屋挖土运走建筑垃圾,为同壹间公司: 8,000.00 (无油箱).
2.
房屋保险从动工那天起算,从普通的出租屋保险400.00/年更改为建筑保险800.00/.
本节已确认经过时间:

贰星期.
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-7-25 18:59:32 | 显示全部楼层
第肆节:地基打木模灌叁合水泥.
挖完土,留出足够的空间和深度,平整完底部就是做木模了,做木模前先有测量师做第贰部分工作:界定地基位置,打下6个测点(H)的定点钉,作为木模的指定起始点(也就是以后水泥地基墙体的边缘位置).做木模的板是租来的,因可以重复使用,从木模的形状已经可以看出地基的大概轮廓了,地基墙体基本上是个凸字型,底部做成宽很多的支撑板型有利于承重和稳定.木模完工后由结构工程师检查结构是否和设计图相符,确认后申请市政府的检查.
地基的水泥浇铸对于整个房屋的结构安全非常重要,所以也是市政府重点质量核查的部分.前后有贰次检查.第壹次在做好木模浇灌水泥前,检查木模的位置,预留水泥空间的厚度(八吋),高度(八呎),地基底桩的尺寸以及所绑钢筋的粗细长短间隔密度等(曾经听说杭州有无良建商用细竹竿代替钢筋作成豆付渣房子,这在加拿大是绝对不会发生的事).通过鉴定后就可以进行下壹步的水泥浇铸了.
水泥浇铸很简单,来贰辆水泥搅拌混装车,壹辆装备有巨长输送导管的卡车,联上,启动,由工人推动导管将已混合好的水泥浆灌进木模,必要的地方用长杆捣实.整个过程半天搞定.歇壹天,就可以除掉所有模板,整个地基就全部呈现在眼前了.然后再经过市政府检查壹次(也可能只需核对图纸),地基就算完成了.市政府的检查需要壹定时间排期,所以应该考虑这部分的时间影响(本例等了壹个星期).
浇铸后的水泥墙体,原来的印象有个肆星期的干燥成熟期,询问建筑商,说现在添加了快干剂,拆完模叁肆天就可以承重,但曾听壹个做验屋师的朋友说过,还是时间多壹点比较稳定,所以要求建筑商多加壹个星期的稳定期时间再回填土和做木架,附加的时间另算.
回填土以前的工作有涂沥青,覆盖防水塑料片(可不用,但覆盖后对地库的长期防渗透起很大作用).铺设肆周雨水管并进入下水道.墙体预留排水管道连接等.这些工作需要贰叁天完成.再等壹个星期,将土全部回填,本节任务完成.
本节已核准费用:
测量师:第贰部分费用:600.00.
绑钢筋:1000.00;水泥:7200.00;租模板:2000.00.做模板和木框架壹个公司,费用会在以后壹起计算.
沥青,塑料板:1500.00
雨水管道铺设:3500.00
回填土:2000.00
本节已确认经过时间:
肆星期.
本节说明:
关于选定各分包商.通常是建筑商在他原来交往过的分包商中挑选贰至叁家他认为较好的给我们选择,通过比较报价,过往记录,公司规模,持有牌照,适合时间等选出壹家,然后由叁方签定分包合同(建筑商起草),无非是规范职责范围,作业内容,所需时间,材料的选择和应用等,其中有壹条值得提壹下,就是建筑商不可以从承包商处得到回扣,以免影响业主对于承包商的选择.
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-7-27 18:41:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 saskey 于 2011-8-8 11:17 编辑

第伍节:木框架和屋顶

地基工程和所有附带程序全部完工后,就开始做整个房屋的筋骨部分:框架结构.
由于加拿大所具有木材资源的优势,所以独立房屋的主体大多是采用木制结构,外框架大量使用的是2X8木条,内间隔是2X4木条,主梁是树脂复合材料,硬度和重量接近金属感,横梁都采用2X8复合木条.整个框架都是在现场装钉,框架底部有螺栓和基础的钢筋相连,其它连接基本上就是钉子了.感慨的是,中国的木结构房屋从古至今都非常注重结构零部件之间的联结,会设计成全部或主要部位都以榫头相嵌,很多知名的古建筑甚至不使用任何金属.如福建永定建于明永乐年间的集庆楼,它的所有房间、楼梯、隔墙全部用杉木材料构建,相邻均靠榫头衔接,不用壹枚铁钉,经历了近600年的风风雨雨,至今仍完整地保留着.而观察现在在加拿大的木制房屋,全反了,相连均靠铁钉或铁叁角组件衔接,不用壹处榫头..不过这符合现在的生活节奏,只要承重,应力,抗震等计算达到应有强度就行.
起框架过程就没什么多说的,按照图纸搭积木般起到贰层,房间间隔全部成型,再让屋顶架公司拖来在厂里预制好的叁角形顶架,按距离排开,搁上顶板,又是壹阵密集的钉枪声,屋顶就架好了.
谈壹下屋顶材料: 常用有这几种(以价格高低为序):后括号内为设计使用时间或保用时间:
金属(有彩钢和铝合金的,50)--水泥瓦(30-40)-木片(20)-沥青片(30-40)-碎石米(不详).-玻璃纤维片(不详)-树脂纤维整体喷涂(不详)
现在最常用的就是水泥瓦和沥青片了,从防水功能来讲毫无优劣区别,价格相差却很多(不仅仅在本身材料上,对于屋架的承重也不壹样),外观当然是瓦顶豪华些,但在保养维修确是沥青容易的多(举例,每年上屋顶清理落叶审视屋顶外观等活动时,瓦片就会容易被踩裂.),另外和外墙体的配色选择范围也大.所以现在已有这样的趋势,采用沥青片的多了起来,显示人们对屋顶的用料更讲究实用.看过西区几个2百万的新屋,竟然也采用了沥青片.
考虑到这些,接受建筑商的建议,我也就选用了相对价廉物美(现在流行称性价比高)的沥青片了.
上屋顶也是钉枪,从下往上,钉壹片,再覆盖壹片 (盖住下片钉眼) ,留出天窗和各个管洞,直至盖完,最后钉上屋脊,完工.
上框架的同时,车库开始做工,水泥基础,框架,屋顶架,上屋顶.步骤相同.这些步骤和屋框架全部完工,再通过壹次政府检查后,包括框架各种用料尺寸种类,框架结构布局是否符合原始设计,车库基础高低前后位置等等.这部分就全部完成了.
本节已核准费用:
木工公司人工(包括地基模,车库):29,500.00
木料:16,000.00
屋顶人工材料:6,000.00
测量师:第叁部分费用(车库定位):250.00.
本节已确认经过时间:叁星期.

truss.jpg
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-7-28 19:02:48 | 显示全部楼层
第六节
排列进出水管道


本节比预定时间(贰星期)超出了叁星期,因为临时作了些改动.
框架上到贰楼时,从向北的窗户望出去,有非常漂亮的雪山和部分城市景色,而原来的设计向北的窗户太小和太少,所以要求建商改动壹下窗户的面积并增加窗户数量,由于开窗的面积和整个外墙的面积有规定的比例,所以改动必须再向市政府申请,并交纳申请改动费用(每项120),壹个多星期后,申请批准了,然后就是木工改动作业再安排和等待管道工进场时间.为此壹共多花了叁星期.
管道排列根据设计图纸,计有厨房壹个下水,贰热贰冷进水.每个全卫生间为叁个下水,贰热,叁冷进水(单洗脸盆),洗衣房壹个下水,贰热贰冷进水.
考虑减少下水嘈音,做贰项措施,壹是直下水管道用鋳铁管代替塑料管,贰是内墙在下水管道周围放足保温棉.
管道排完,就是上门窗,这在上木框架前已经预定好了.其中对颜色,尺寸和式样讨论了好几次,并去门窗公司施工现场实地参观.通常定做需要壹个多月的时间.所以要提前定下来.安装门窗很快,运来成品后贰天就装完了.
本节已核准费用:
补上节车库屋顶费用:2000.00
市政府申请更改费:2X120=240.00
管道费用:11,000.00
窗户:12,000.00
本节已确认经过时间:
伍星期.
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2011-8-7 10:32:12 | 显示全部楼层
楼主的这两贴对我太有意义了,本人来加拿大旅游一月有余,觉得加拿大不错,准备申请移民过来,我觉得萨斯卡通很好,同时本人在国内学的建筑,毕业后一直就是从事建筑行业,到加后经常去建筑工地看人盖房子,感觉很小儿科,但跟国内有很大差别,本人正想来萨斯卡通后自己盖房,去看过些房子,感觉布局不太符合我们的生活习惯,(比如开放式厨房),看了楼主的帖子很有意义,希望有机会能去楼主盖房处参观学习。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2011-8-7 21:09:19 | 显示全部楼层
qinzhuan 发表于 2011-8-8 00:32
楼主的这两贴对我太有意义了,本人来加拿大旅游一月有余,觉得加拿大不错,准备申请移民过来,我觉得萨斯卡 ...

没问题,欢迎你来萨斯卡通。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-8-7 21:13:18 | 显示全部楼层
第柒节,房屋内部安装

外框屋顶窗门全部围起来后,开始内部安装.

首先按照图纸穿排电线(包括各开关,灯头盒),电话线,网线, 电视线,保安线,并安装各个分接口盒(你可以预先自己安排每个房间的种类和数量).所有线路均汇总至地库工程房,在以后安装总的接线面板或主机. 其中电视为贰路,壹路是有线,壹路为卫星.

然后是,中央空调(选项),HRV(新鲜空气对换机,选项)和消防水路和喷头(必须)的排管.中央吸尘管路.

最后是地热水管排布,用的是内壁含有壹层隔气膜(OXYGEN BARRIER)的红色塑料管,有印上OXYGUARD的字样在水管上.(以前使用灰色塑料管材料也是个错误,水内的氯气和氧气容易和水管产生化学作用使管子变得脆弱老化,减少水管预期使用寿命.而容易渗入空气又对暖机交换器造成氧化腐蚀和堵塞从而会缩短机器使用寿命),水管走蛇型排布,每壹层每个部位都经过.排完后就是在上面浇铸水泥,这样就是作好了带辐射暖气的地坪.

贰天后开始安装保温层.上灰板(包括天花和墙壁).上灰板前需经过市政厅的再次检查,包括各类管路电线排布,保温层材料厚度和用量等.

安装木窗框.


本节已核准费用:
电线,电视线,网线,以及所有连接盒,(材料和人工,下同)12,000.00
中央空调, 7,500.00
中央吸尘, 3,500
HRV, 4,500.00
消防水路, 3400.00
地热系统, 20,000.00
水泥地坪, 2,100.00
保安系统, 1400.00
内外贰个污水池, 6,300.00
保温层, 4,500.00
灰板内墙, 16,000.00
木窗框, 4,500.00

本节已确认经过时间:
柒星期.

本节说明:
由于前面晚了叁个多星期,造成整个工程期的调整,为了重新衔接,多出了许多等待的时间,所以本节时间被拉长.以前建商曾经说过,任何环节中如果拖延壹星期,整个工期或许会拖延壹个月甚至更长.现在体会下来是很有道理的.
有些费用由于出单晚了,会陆续补充加入到前面的章节中去.


本次建屋所涉及到的部分建筑词汇:

土地测量 LAND FIELD SURVEY
推旧屋 DEMOLITION
临时电柱 TEMPORARY ELECTRICAL SERVICE POLE
挖土 DIGGING
油箱 OILTANK
地基 FOUNDATION
起重机 CRANE
做木模 FORMING
拆模 STRIP
灌叁合水泥 ENVIROMIX,LINEPUMPING PLACING CONCRETE
涂沥青覆盖防水塑料片防潮层 DAMP PROOFING
钢筋 REINF STEEL
回填土 BACKFILL
雨水管道 DRAIN TILE
木框架 FRAMING
木料 LUMBER
屋顶构架TRUSSES
水泥瓦CONCRETE TILE
沥青片 ASPHALTUM ROOF
管道 PLUMBING
保温棉 INSULATION
中央空调 CENTER AIR CONDITIONING
中央吸尘 CENTER VANCUM
新鲜空气保温对换系统(HRV) HEAT RECOVERY VENTILATION
消防水路 FIRE SPRINKLER
地热系统 RADIOHEATING
地热用隔氧水管OXYGEN BARRIER
保安系统HOME SECURITY ALARM SYSTEM
污水池SUMP
下水道系统SEWER
夹板PLYWOOD
灰板内墙 DRYWALL
塑钢窗VINYLWINDOW
木窗框WINDOWFRAME
内外门EX-INTERIOR DOOR
内屋詹VENTED SOFFIT

先暂时找出这些,以后根据进度再补充,也希望其它同学加入和指正.
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2011-8-12 03:50:16 | 显示全部楼层
楼主能否多配些照片,谢谢
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-8-16 21:48:03 | 显示全部楼层
本帖最后由 saskey 于 2011-8-17 11:51 编辑

第八节:外墙.


外墙就是给整个房屋穿上衣服,和人们穿的壹样,房屋的衣服也得穿好几件.

首先是内衣,紧贴木板的黑色防水防潮隔离纸,很厚很硬,用排钉固定(仔细看了壹下,就是咱们平时用的订书钉,就是那把枪大些),全屋包裹,不漏掉任何细小的角落,并留出各外出管口.据建筑商说,从2007年3月起,BC省规定所有外墙必须装防水层,去了建商另外壹间正在造的房子看了壹下,就是在第壹层防潮纸上好后,间隔钉上木条,再外覆壹层预制的木板加防潮纸和金属网,造出壹个木条厚度的空间,以利透气,达到进壹步防水的目的,感觉这样增加壹层,既能起到防水作用,对隔音和保暖都有好处,但成本就会增加,壹般小地屋大约多5000-7000,大地屋就需7000-10000了.

第贰层是铁丝网,作用是让墙体水泥能牢牢挂住,均等间隔用圆钉固定在木板墙体上.

第叁层就是砌水泥,和国内造房时的抹灰差不多,整屋都砌到,全部各处均匀抹平(人工)后,就等待叁肆天让它干,因为现在是隆冬阴雨天,这个过程加上等待就被拖长至贰个多星期.

第肆层是装饰层,有平面,细粒,中粒,大粒之分,我选择中墉的中粒, 既不太粗旷,也不显得呆板.有壹点立体的层次感.操作过程就是水泥加上中粒的圆石子,小型搅拌机拌匀了,用人工往墙上壹垛垛地扔,有点象抽象画艺术家往油画布上扔颜料似的.然后加点水抹平.再等待叁肆天让它干透.

最后应该就是喷涂防水的乳胶漆,整个外衣穿完后.房子就会突然得显的精神起来了,但由于现在气候不合,最后涂漆的部分将延期至贰月份以后.

本节已核准费用:
木框架木料后期费用:24000.00
挖地基土后期费用: 4000.00
外墙费用: 20,000.00


本节已确认经过时间:
六星期
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2011-8-18 22:48:52 | 显示全部楼层
saskey 发表于 2011-7-28 08:41
第伍节:木框架和屋顶

地基工程和所有附带程序全部完工后,就开始做整个房屋的筋骨部分:框架结构.

这么大学问,学习了
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2011-8-22 17:57:35 | 显示全部楼层
第九节:内部装饰

在等待外墙的同时,接通了GAS和电,然后暖气系统开始运作起来,让室内保持在20度左右的温度,为内部装饰作好准备.的
首先是灰板网带接缝和泥灰填充打磨平整,干后由油漆工上底漆,我选择了偏奶黄的米色作为内墙体主色调,平顶白天花,内墙体油漆要上叁层.后贰层要在接近内装饰程序后面部分才做.

等底漆干后就可以做内部木工活了,包括墙顶线,墙脚线,门框,窗台,楼梯扶手栏杆.同时在贰个月前定好的厨房橱柜和卫生间箱柜也运到安装上墙.然后就是厨房卫生间花刚石(Granite)台面的选材,测量,定制打磨和安装.

接着是地面装饰,其中包括厨房的原石,卫生间的地砖,客饭厅的实木地板,睡房的地毯.进门大块砌花原石,同时铺砌厨房和卫生间的墙面砖.

安装GAS壁炉.
安装厨卫水池,马桶浴缸,冲凉房,水龙头组件,镜子.
安装内外房门,锁匙.
安装所有灯具(内外)墙面开关插孔面板.
阳台防水层和木条面板.


本节已核准费用:
电工后期费用:3000.00
电和煤气接通费:1,250.00
GAS壁炉X2:1,800.00
内外油漆全包费用:14,000.00
室内木工加材料:16,250.00
内楼梯扶手围栏,楼梯正侧面板,墙边护板加人工:9000.00
厨房和卫生间橱柜加安装:18,500.00
阳台防水层和木条面板:2,000.00
室内门: 2600.00
花岗岩台面材料和安装:6,000.00
灯具:2,400.00
水池洁具加配件:7,000.00
实木地板:3,600.00+人工1080.00
花岗岩,玉石地砖,厨卫瓷砖加人工:6,000.00
电器:14,500.00
地毯材料加人工:3,800.00

补充:
保安系统另加对讲:500.00
衣橱内架:1500.00


本节已确认经过时间:12星期  
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2011-9-7 21:06:41 | 显示全部楼层
楼主太棒了!
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2011-9-8 02:10:23 | 显示全部楼层
感谢楼主,把自己i调研的结果都分享给我们!楼主人真是太好了!可这么多过程,我有点晕了,总共加起来要多少钱啊?多长时间建筑完毕啊?加拿大的冬天长,是需要歇工吧?期盼楼主早日选址,早日开始建设!
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2011-9-8 17:13:20 | 显示全部楼层
棋布星罗的数字  盖屋还是需要大价钱的
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2011-9-9 05:02:45 | 显示全部楼层
专家级的文章,读后受益非浅,如果图文并茂就更好了.
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2011-9-11 00:47:43 | 显示全部楼层
按楼主计算:建一套象楼主要求的房子需要多少钱啊(包括买地和做地基)?面积有多少啊?楼主能否告知一下,谢了。一但移民成功。要么去买一套现成的HOUSES或按楼主这样去造一套房子。这二种比较下来那种会便宜点啊?谢了。
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

©Saskey新传媒公司

GMT-6, 2022-5-21 16:52

工作时间:7x24小时 联系QQ:点击这里给我发消息 服务热线:306-262-7879 或 306-881-9258 微信:Saskeycom 或 Vicky3062627879 活动洽谈:306-881-9258

返回顶部 返回列表