萨斯卡通中文网
查看: 3766|回复: 2

华人温哥华买农地 一夜致富不实际

  [复制链接]
发表于 2013-2-15 19:17:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
很多华裔移民在原居地靠土地买卖发迹,眼见大温房价高涨,却有大片农地闲置,既不耕种也不开发,于是兴起在异乡复制成功经验的雄心,买下大片农地,等着土地变更(re-zoning)赚取厚利。但专家提醒民众,想靠农地改建一夕致富是不切实际想法,应有长期投资打算。% ?& k6 Z4 }" m. w& `. {
) f% @" W/ x5 j/ v
高力国际(Colliers International)公司亚太区副总裁谢佩荪表示,有人20年前移民,看到住家附近的大片空地,与朋友合资买下,岂料20年后,该片农地仍是农地,尽管价格有上涨,但投资报酬率与当初的预期差距甚大。
/ B- Z0 F( m5 \2 M6 p% r3 n5 |/ N; r$ c% K
她说这是许多两岸三地移民的错误观念,将家乡的土地开发模式套在加拿大的地产投资上,以为买农地即可因改建而一夕致富。事实上卑诗省府早在1973年便制 订农业保留地(ALR)管理条例,以大温为例,农业保留地总面积约5万5000公顷,地方政府须根据省府的农地政策做出地方发展规画。
2 S3 O9 T0 o+ o: w2 H, P' i; C5 t8 x7 q, g: V3 t
以华人众多的列治文为例,尽管过去20年涌入大量新移民,但列治文并未释出大片农地改建为住宅或商铺。大温保留农地中,列治文约占十分之一,40年来当地释出的农业保留地十分有限。
  h" E5 I" O8 ~' H9 t0 L  H8 o( {5 G# E  O! q
1989年至今,列治文地区仅释出11.1公顷农地做开发用途。目前仍有4905公顷农业保留地,相当于全市总面积的38%。

* G% B! k1 P9 l) e2 G6 g  X, ?- [, k4 f: s  T" h1 {
但解编并非不可能,位于列治文西北角总面积429英亩的Terra Nova区早年也属农业保留地,1980年代业主向市府提出申请,要求变更为公园、住宅、公共及商业用地。" X6 M& X. z. r, w

7 M% @1 Y& d$ E1 B+ L, a2 d在市府强力支持下,历经热烈公众辩论与协商,省府在1988年动用「内阁裁决」,将Terra Nova区从农业保留地变更为住宅及商业用途。当时农地价格每英亩约3万元,解编后Terra Nova每英亩土地价格暴增至18万元,上涨六倍。0 D) t( G* ~$ u1 c+ s1 ~- S

& }( S2 ~8 o) M! {谢佩荪举该公司独家代理的列治文Gilmore庄园为例,总面积324.5英亩,相当于全市面积的1%,尽管目前仍属农业保留地,但紧邻住宅区与两个主要零售商场,公共基建设施齐全,与25年前的Terra Nova区十分类似,长期持有,极具潜力。
, K# n* ~, M/ M
5 Y' _8 c$ q! ^3 h地产经纪人林焕辉认为,大面积农地投资较适合资金雄厚,政商关系紧密的大企业或财团,因为申请变更旷日费时,非一般投资人可胜任。尽管素里与兰里近年有一些成功桉例,但他强调并非每个市府支持的变更桉都能过关。; x3 X# Q) z7 ?" e" l" Z2 |8 y
& G; X- z" J& H( y) E3 z8 u
农地变住商 过程繁複/ b5 i2 M" j/ }2 y

$ n0 S. C* e+ R, o0 M土地投资专家表示,农业保留地申请变更为住宅或商业区并非不可能,只是过程繁複,且须经过公听会程序。卑诗省主管农地用途的机构为农地管理委员会 (Agricultural Land Commission),地方政府可依发展所需申请变更用途,业主亦可申请,但需先取得市府同意。
$ `6 M, j/ r/ z4 @7 m3 _! }
, M+ s2 J1 j: b6 s7 @' H) B# z3 H8 _高力国际公司亚太区副总裁谢佩荪表示,农业保留地申请变更为住宅或商业区并非不可能,只是过程繁複,且须经过公听会程序。
5 p$ C& n& u/ ~) l2 {5 y9 J
  V; a* l/ k3 ?( b她说,整个申请过程冗长,手续繁複,业主须详阅相关申请规定,并与市府规画部门官员商讨,接着在农地上插牌公告,于报纸上刊登广告宣示申请变更的意图,再备齐所需文件及製图,送交市府规画部门。4 Z" @: ?4 Q# \# y

' _% T7 h6 i) ?) q+ C# J  k. k+ U8 c规画部门审核期间,可能有许多细节及额外资料须补齐,最重要的就是举办公听会。视登记发言人数多寡,公听会所需时间与次数不一。
. {0 ~! h6 e, ]1 G0 D4 N2 y, ?; d* l- `- o+ B
最后,所有民众发言都须做成报告,连同申请书送交市议会表决。市议会可能要求再度举行公听会或修正申请桉,甚至直接否决。顺利过关的话,即可送交农地管理委员会审批。如果委员会批准农地用途变更,通常会带有条件,否则就会拒绝申请。7 y. C- Y3 J  e4 N' V
0 G8 p% d" o& u! m: g
谢佩荪提醒投资人,农地变更的申请程序繁複,核准率不高,当中所需的专业知识与运作程度相当高。有意购买农地的投资人务必寻求专业人士协助并做好尽职调查,了解可能的问题与障碍,以免做出没有报酬率的投资。  a# a8 a& ]  }; I$ t

; m  C5 A  ]2 x% O
回复

使用道具 举报

发表于 2013-8-13 01:24:11 | 显示全部楼层
摒弃投机旧思维,一步一个脚印踏实登入平实的彼岸
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2017-3-16 20:18:08 | 显示全部楼层
我拿起一块砖头放在板凳边,看着你表演,精彩!赞一个~
6 j! H6 Q% w6 q$ u
$ g* `8 Q% M! q4 ^5 G
2 A7 w/ d+ s$ X! A* e  @9 {; W  q  f' z% A' p0 X

! D0 A3 _$ o3 ~6 D* A
/ K2 p. ], }$ D* N' `* [, s9 m: J/ u" n/ x# Q1 D
4 F, `3 \* O5 C6 w; E9 z) |1 q

# T! e) p2 E6 a5 J* J' r9 l' d5 k( H
4 f0 n: m! h( V8 Y) p. b+ U6 a) N. d$ }4 ~
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

©Saskey新传媒公司

GMT-6, 2021-9-23 03:13

工作时间:7x24小时 联系QQ:点击这里给我发消息 服务热线:306-262-7879 或 306-881-9258 微信:Saskeycom 或 Vicky3062627879 活动洽谈:306-881-9258

返回顶部 返回列表